Berlin

Was Mieter beim Auszug beachten müssen

Wohnungsübergabe       -  Bei der Wohnungsübergabe sollten Mieter und Vermieter ein Übergabeprotokoll anfertigen. Das kann später Ärger ersparen.
Bei der Wohnungsübergabe sollten Mieter und Vermieter ein Übergabeprotokoll anfertigen. Das kann später Ärger ersparen. Foto: Kai Remmers/dpa-tmn

Der Auszug aus der Mietwohnung wirft für Mieter viele Fragen auf. Wann muss ich spätestens raus sein? Bin ich verpflichtet zu renovieren? Muss ich meine Einbauküche ausbauen? Wann bekomme ich die Mietkaution zurück? Die wichtigsten Antworten:

Wann endet der Mietvertrag genau?

Mietverträge sind in der Regel unbefristet. Das heißt: „Sie enden nur, wenn einer der beiden Vertragspartner kündigt”, sagt Rechtsanwalt Johannes Hofele vom Deutschen Anwaltverein in Berlin. Mieter dürfen ihren Mietvertrag ohne Begründung mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Vermieter hingegen brauchen für die Kündigung ein berechtigtes Interesse, zum Beispiel Eigenbedarf. Oder sie können den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn der Mieter seine Pflichten verletzt hat. „Die fristgemäße Kündigung erfolgt meist zu einem Monatsende, also zum Beispiel zum 30. Juni. An diesem Tag endet dann das Mietverhältnis.”

Spätestens am letzten Tag des Mietverhältnisses muss die Wohnung zurückgegeben werden, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Fällt dieser auf einen Sonn- oder Feiertag, gilt der darauffolgende Werktag. „Es kann aber mit dem Vermieter auch ein früherer oder späterer Termin vereinbart werden.”

Wer muss renovieren?

Das Renovieren der Wohnung, also die sogenannten Schönheitsreparaturen, sind grundsätzlich Sache des Vermieters. „Er kann diese Pflicht im Mietvertrag aber auf den Mieter übertragen”, sagt Hofele. „Ob dieser dann beim Auszug renovieren muss, hängt stark von der Formulierung der entsprechenden Klauseln ab.”

„Als Faustregel könnte gelten, dass Mieter die Wohnung nur so zurückgeben müssen, wie sie sie übernommen haben”, sagt der Rechtsanwalt. „War sie unrenoviert und hat der Mieter keinen Ausgleich dafür erhalten, muss der Mieter sie vor dem Auszug auch nicht renovieren. Er muss lediglich die Spuren seines eigenen Gebrauchs rückgängig machen.”

Wer haftet für Schäden?

„Es gilt der Grundsatz, dass die Wohnung bei der Übergabe an den Vermieter in einem vertragsgemäßen Zustand sein muss”, stellt Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg klar. „Dazu muss sie leer geräumt sein und es dürfen keine Schäden vorliegen. Werden Schäden festgestellt, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter sie vor dem Auszug beseitigt.”

„Mieter sollten aber nicht bis zum Ende des Mietverhältnisses warten, bis sie dem Vermieter Schäden anzeigen” rät Wagner. „Lieber gleich Bescheid sagen. Dann sind die Chancen günstig, dass der Mieter sich selbst einen Handwerker für die Reparatur suchen oder sie selbst ausführen kann.”

Grundsätzlich ist es nämlich Sache des Vermieters, den Schaden zu beseitigen. Der Mieter muss im Zweifel nur für die Kosten aufkommen. Diese können nach Beendigung des Mietverhältnisses mit der Mietkaution verrechnet werden.

Müssen Einbauten des Mieters immer entfernt werden?

Grundsätzlich schon. Auch hier gilt, dass der Mieter die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand übergeben muss. Einbauten des Mieters gehören in der Regel nicht dazu. „Der Vermieter kann verlangen, dass alle Einbauten entfernt werden, mögen sie aus Sicht des Mieters noch so sinnvoll sein”, betont Chychla.

„Vor Eingriffen in die Bausubstanz, wie zum Beispiel einem Badumbau, braucht der Mieter ohnehin die Zustimmung des Vermieters. Dann sollten beide Vertragspartner auch gleich festhalten, was nach dem Auszug mit den Ein- und Umbauten geschieht.” Es ist möglich, dass der Vermieter sie übernimmt und sogar noch etwas dafür bezahlt.

Ist ein Übergabeprotokoll Pflicht?

„Ein Übergabeprotokoll ist nicht verpflichtend, aber sinnvoll”, meint Wagner. „Am besten funktioniert es, wenn schon beim Einzug der Zustand der Wohnung festgehalten wurde. Dann kann man Abweichungen und Veränderungen leicht erkennen.”

Rechtsanwalt Hofele rät, das Übergabeprotokoll möglichst einvernehmlich mit dem Vermieter zu erstellen. „Es sollte der objektive Zustand festgehalten werden, ohne Schuldzuweisungen. Fotos sind eine gute Hilfe, um eventuelle Schäden und Mängel zu dokumentieren. Wichtig ist auch, alle Zählerstände aufzuschreiben.”

„Das Übergabeprotokoll sollte am besten kurz und knapp verfasst werden. Ellenlange Auflistungen des Vermieters muss der Mieter nicht gleich unterschreiben, sondern er darf sich Zeit nehmen, die Fakten zu prüfen”, unterstreicht Siegmund Chychla.

Wann wird die Mietkaution zurückgezahlt?

Der Vermieter muss die Kaution unverzüglich nach der Übergabe der Wohnung zurückgeben. „Üblich sind zwei bis drei Monate”, sagt Chychla. Hat er berechtigte Forderungen an den Mieter, kann auch ein längerer Zeitraum gerechtfertigt sein. Für noch abzurechnende Betriebskosten ist allenfalls ein angemessener Sicherheitseinbehalt zulässig.

„Viele Vermieter wissen nicht, dass sie ihre Schadenersatzansprüche gegen den Mieter nur innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung geltend machen können”, ergänzt Hofele. „Danach sind diese Forderungen verjährt.”

© dpa-infocom, dpa:200605-99-324379/3

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