Einer Fahrt im dichten Nebel gleicht die Diskussion um angeblich riesige Wohnungs-Leerstände in Kitzingen und um die mögliche Vermarktung der Immobilien in der Wohnsiedlung Marshall-Heights. Hauptfrage: Wo sind die 750 verwaisten Wohnungen, mit denen die Stadt hausieren geht, oder die immer noch gewaltigen 450 Wohnungen, die laut der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) leer stehen?
Für Immobilien-Experten ist das Wohnungs-Loch in der Stadt ein Märchen. „Gibt's mit Sicherheit nicht“, sagt Hans Reisinger vom Immo-Center der Sparkasse Mainfranken. Auf dem Markt seien gerade mal 40 bis 50 Wohnungen. Die Zahl bestätigt auch Makler Armin Hering: „Mehr sind nicht da.“
Der Beweis findet sich in spärlichen Immo-Anzeigen für Kitzingen und dem recht übersichtlichen Angebot im Internet: Ein großer Anbieter präsentiert 50 Wohnungen, ein zweiter rund 20 – dabei gibt's noch jede Menge Doppelt-Nennungen. Die angeblich massiven Leerstände sind auch beim Haus- und Grundbesitzerverein kein Thema. Es gebe in dieser Richtung „definitiv keine Klagen“ der Mitglieder, betont Vorsitzender Markus Hauerstein.
Nachfrage bei der Stadt: Dort bestätigt Marina Noormann von der Stabsstelle die angeblich 750 leeren Wohnungen. Die Angabe gehe von einer Erhebung aus, die schon fünf Jahre alt sei. Und seither habe Kitzingen noch einiges an Bürgern verloren. Allerdings ist der Schwund so riesig nicht: Zwischen 2005 und 2009 hat die Stadt laut Einwohnermeldeamt gerade mal gut 400 Einwohner verloren, was einem Minus von zwei Prozent entspräche.
Bleibt die Frage: Warum stehen die 750 leeren Wohnungen so zäh im Raum? Vielleicht als Abwehr-Bollwerk gegen ebenfalls 750 Wohnungen in der Ex-US-Wohnsiedlung Marshall-Heights, die die Bima zu einem großen Teil verkaufen will. 400 bis 500 Wohneinheiten möchten die Vermarkter an Investoren bringen.
Ein Wert, den manche als Gefahr für den Wohnungsmarkt sehen. Vor allem vor dem Hintergrund, dass die Einwohnerzahl voraussehbar weiter sinkt und die – nach der von Bima in Auftrag gegeben Wohnungsmarktanalyse – günstige Miete von 4,50 Euro für die sanierten Ex-US-Wohnungen realistisch ist. Vor diesem Hintergrund hält die CSU-Fraktion einen Abriss von 70 Prozent der Wohnungen für nötig.
Allerdings ist die 70-Prozent-Abrissquote ebenso ein Stochern im Kitzinger Immobiliennebel wie die Prognose der Wohnungsmarkt-Gutachter, dass – entgegen dem Befund des Einwohner-Schwunds – in den kommenden 15 Jahren ein Bedarf für bis zu 500 Wohnungen bestehe: Das funktioniert nur, wenn die optimistische „Dynamik-Variante“ der Gutachter eintrifft und Kitzingen pro Jahr bis zu 80 Wohnungen für seine Einwohner braucht.
Auf die Einschätzung setzt auch Immobilienmakler Hering: „Ich würde hier investieren.“ Bei Mietpreisen von vier bis 4,50 Euro pro Quadratmeter ließen sich vor allem Menschen aus dem Würzburger Osten gewinnen, die weit mehr für ihre Wohnungen zahlen müssten. Zudem rechnet er mit dem Zuzug von Älteren aus Landkreisgemeinde, die ihren Lebensabend lieber in einer Stadt verbringen wollten, wie das Beispiel Würzburg zeige. Eigentlich müsse die Stadt angesichts dieser Chancen selbst in die Vermarktung einsteigen, so der Makler.
Eher skeptisch ist Sparkassen-Immoexperte Reisinger, wenn die großen US-Blocks auf den Wohnungsmarkt kämen. Bei Preisen um die vier Euro sei eine Vermarktung zwar kein Problem, aber es bestehe die Gefahr, dass aus den Marshall-Heights ein Wohn-Ghetto werde. Interessant könnte nach Reisingers Meinung der Verkauf der Einfamilienhäuser sein, die wohl billig zu haben wären. Dies würde jedoch den Preis vergleichbarer Häuser in der Stadt „drücken“.
Klar ist, dass in Sachen Wohnungsmarkt derzeit nichts klar ist: Laut Noormann will die Stadt die Diskussion am 22. April im Stadtrat führen. Und bis dahin soll durch eine Umfrage unter den diversen Wohnungsgenossenschaften geklärt sein, wie groß die Zahl verwaister Wohnungen ist. Eine Nachfrage dieser Zeitung ergab bei einem großen Anbieter – der nicht genannt werden will – einen Leerstand zwischen fünf und sechs Prozent.