Egal ob bei der öffentlichen Hand oder beim privaten Häusle-Bauer: Vom ersten Entwurf bis zur Fertigstellung müssen Bauherren mit teilweise drastischen Kostensteigerungen rechnen. Wie sich das vermeiden lässt, zeigt das Hamburger Büro „blauraum architekten“, das den Wettbewerb der Stadtbau GmbH für das erste große Wohnbauprojekt im neuen Stadtteil Hubland gewonnen hat.
„Wir haben einen internen Projekt-Steuerer, der den Planern einen Kostendeckel vorgibt“, erläuterte blauraum-Geschäftsführer Volker Halbach bei einem Pressetermin der Stadtbau zum „Wohngebiet an der alten Landebahn“ in den ehemaligen Leighton Barracks. In unmittelbarer Nachbarschaft zum künftigen Gelände der Landesgartenschau entstehen 180 neue Wohnungen, insgesamt investiert die Stadtbau in das Projekt 25 bis 30 Millionen Euro.
Die Vorgabe des Bauherrn an die Architekten: Nicht mehr als 23 Millionen Euro dürfen sie ausgeben. Weil nicht abzusehen ist, wie bis zur Fertigstellung der Häuser die Baustoff- und andere Preise steigen, zieht der Projekt-Steuerer von diesem Betrag bis zu 20 Prozent ab und definiert so einen strengen Kostenrahmen, mit dem die Architekten arbeiten dürfen. „Wir versuchen immer, dem Bauherrn am Ende mindestens einen obligatorischen Euro zurückzugeben“, so Halbach.
Für die Stadtbau GmbH ist das besonders wichtig, „weil wir keine Eigentumswohnungen bauen, sondern nur Mietwohnungen. Dadurch haben wir eine bestimmte Einnahme-Grenze“, sagt Stadtbau-Geschäftsführer Hans Sartoris. Mindestens die Hälfte der neuen Wohnungen am Hubland werden zudem als Sozialwohnungen staatlich gefördert. Nach den Bayerischen Wohnungsbauförderrichtlinien muss daher eine Kostenobergrenze eingehalten werden. „Von der ersten Phase an hatten wir einen externen Kostenermittler dabei“, so Sartoris.
Beim Wettbewerb um den besten Entwurf gab es zwei erste Preise, beide Büros durften ihre Entwürfe verfeinern und dann einer Vergabekommission vorstellen. „blauraum hatte einen Vorsprung in allen Kategorien“, betont Sartoris.
Neun Gebäude an der Landebahn
In insgesamt neun Gebäuden entlang der ehemaligen Landebahn der Amerikaner, abwechselnd als viergeschossige Riegel- oder sechsgeschossige Punkt-Häuser geplant, entstehen nicht nur Zwei- oder Dreizimmerwohnungen, nach denen die Nachfrage in Würzburg besonders groß ist. Auch Ein-Zimmer-Apartments für Studenten und Vier- bis Fünfraumwohnungen für größere Familien wird es geben – alle barrierefrei und nach Niedrig-Energie-Standard gebaut.
Sämtliche Wohnungen sind so ausgerichtet, dass „keine einzige schlecht belichtet ist“, verspricht der Architekt. Zwischen den Gebäuden entstehen Höfe und Grüngärten, darunter eine große Tiefgarage mit 120 Stellplätzen.
Der Zeitplan: Ende 2015 / Anfang 2016 sollen die Bauarbeiten beginnen. Bis zur Landesgartenschau 2018 sollen die ersten Mieter eingezogen sein: „Das haben wir dem Bauherrn zugesichert“, so Volker Halbach. Der Zeitplan ist mit dem städtischen Baureferat abgestimmt, schließlich muss erst noch ein neuer Bebauungsplan aufgestellt und die Baugenehmigung erteilt werden. Vor Beginn der Bauarbeiten steht außerdem die Erschließung der Grundstücke: „Wir können nur hoffen, dass das alles rechtzeitig klappt“, sagt Hans Sartoris.