Steigende Zinsen, höhere Baukosten, weniger Neubauprojekte: Diese Entwicklung machte in den vergangenen Monaten vor dem Landkreis Donau-Ries nicht halt. Die Kurve der Zinsniveaus der vergangenen zehn Jahre ähnelt einem U, das am Ende besonders stark ansteigt. Bedeutet: Kredite für Bauen und Hauskauf sind lange nicht mehr so günstig wie etwa noch 2021. Gerhard Grebler, stellvertretender Vorsitzender der Landesbausparkasse (LBS) Bayern, sagt: "Das schränkt den Kreis derer, die sich eine Immobilie leisten können, ein." Der Landkreis Donau-Ries stemmte sich hier bis vor Kurzem gegen einen bayernweiten Trend.
Denn während der Umsatz im Immobilienbereich im Freistaat 2022 zum ersten Mal seit über einem Jahrzehnt zurückgegangen ist, stieg er in der Region munter weiter. Fast eine halbe Milliarde Euro betrug er hier. Heuer wird diese Entwicklung laut Johann Natzer, Vorstandsvorsitzender der Sparkasse Donauwörth, aber nicht weitergehen.
Baufinanzierung: Im Kreis Donau-Ries wird in jeder Größenordnung weniger gebaut
Im ersten Quartal habe es auch bei der Baufinanzierung einen Rückgang gegeben – obgleich weniger stark als der bayernweite. Die Anzahl der Baugenehmigungen sei ebenfalls rückläufig. Große Projekte kommen ins Stocken. "Wir haben aktuell eigentlich gar keine Bauträger-Anfragen", sagt Natzer. Ein Objekt in Oettingen habe die Sparkasse in Vermittlung. Es gebe Gespräche, aber: "Vor drei Jahren wäre es schon längst verkauft." Bauträger, so Natzers Vorstandskollege Michael Scholz, wüssten aktuell nicht, wie sich die Baukosten entwickeln und welche Preise sie später für Eigentumswohnungen bekommen.
Was macht die Entwicklung der vergangenen Monate mit den Preisen? Vereinzelt werden Häuser günstiger. Einige Eigenheimbesitzer, die ihr Haus über die Sparkasse verkaufen wollen, müssten enttäuscht feststellen, dass es nicht mehr so viel wert sei, wie das vergleichbare Gebäude, das der Nachbar vor zwei Jahren verkauft habe, erklären die Immobilienexperten. Aber: "Wir gehen nicht davon aus, dass die Preise stark sinken", sagt Grebler von der LBS.
Viel mehr gebe es jetzt stärkere Unterschiede zwischen Immobilien in schlechtem energetischem Zustand und denen, die etwa gut gedämmt seien und eine moderne Heizung haben. Mieterinnen und Mieter können nicht aufatmen: Mietpreise, da sind die Experten sich einig, werden weiter steigen. Zumal die Nachfrage nach Wohnraum im Landkreis wohl nicht sinken wird. Die Prognose des Landesamts für Statistik sieht in den kommenden zwei Jahrzehnten einen Bevölkerungszuwachs von 5800 Einwohnern. Insgesamt sind Wohnungen und Häuser im Süden des Landkreises etwas teurer als etwa in den Gegenden um Oettingen oder Harburg.
Hohe Zinsen: Reihenhaus statt Einfamilienhaus im Landkreis Donau-Ries?
Menschen auf der Suche nach den eigenen vier Wänden passen sich an die schwierigeren Bau- und Kaufbedingungen an. Sie seien jetzt eher bereit, zu kaufen statt zu bauen und statt des frei stehenden Einfamilienhauses mit einem Reihenhaus oder einer Eigentumswohnung vorliebzunehmen, sagt Natzer. Immerhin: Die Quote der Menschen, die in den eigenen vier Wänden leben, sei im Donau-Ries-Kreis höher als im bundesweiten Schnitt, wo sie nur bei knapp über 40 Prozent liegt. Steigen werde sie in naher Zukunft aber nicht, befürchtet Grebler.
Ein weiterer Effekt der angespannten Lage auf dem Immobilienmarkt: Die Nachfrage nach Krediten für das Modernisieren oder Sanieren des eigenen Hauses steige. "Das kompensiert den Rückgang im Neubaubereich teilweise", sagt Lothar Lechner, Gebietsdirektor der Sparkasse Donauwörth.
Auch in einem anderen Bereich steigt die Nachfrage: bei Bausparverträgen. 2022 vermittelte die Sparkasse Donauwörth 732 davon, fast 200 mehr als im Jahr zuvor. Natzer gibt sich vorsichtig optimistisch: "Es findet sich die richtige Immobilie und es findet sich auch eine Möglichkeit zur Finanzierung."