Die Grundlage für ein Einschreiten der Stadt bei der Gebäudesanierung ist das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen in den Sanierungsgebieten. Ein Elf-Punkte-Programm gibt den Weg vor.
Zum einen Teil werden der Stadt scheinbar hoffnungslose Fälle angeboten, zum anderen geht die Sanierungsstelle auf die Eigentümer zu, darunter mitunter Erbengemeinschaften, die sich nicht auf eine künftige Nutzung einigen können. Grundlage für die Kaufverhandlungen ist eine Empfehlung des selbstständigen und unabhängigen Gutachterausschuss. Als erfolgversprechend hat sich besonders der Erwerb von mehreren benachbarten Grundstücken gezeigt.
Die elf Schritte
Je nach Fall werden Grundstücksgrenzen verändert, um etwa mehr Freiflächen zu erhalten oder Missstände zu beseitigen.
Bei der Entkernung geht es zumeist und desolate Nebengebäude, aber auch an den Hauptgebäuden werden Anpassungsmaßnahmen durchgeführt.
Zur Planungsvorbereitung zählt die Untersuchung der Bausubstanz durch Fachingenieure, die auch ein statisches Gutachten erstellen. Auch wird das Alter der Häuser bestimmt.
Erste Kostenrechnung
Das folgende Planungskonzept erarbeitet entweder die Sanierungsstelle oder ein externer Architekt. Zu diesem Zeitpunkt entsteht auch eine erste Kostenschätzung.
Bei der Bestimmung des Verkaufspreises wirkt erneut der unabhängige Gutachterausschuss mit.
Unter Punkt 7 beginnt die Investorensuche. Bei mehreren Kaufanwärtern für ein Objekt wird zugunsten der Eigennutzung und Wohnnutzung entschieden.
Die Kosten für die folgenden vorbereitenden Maßnahmen übernimmt die Stadt, die sich auch um Fördermittel bemüht.
Interessent gefunden
Sobald der Interessent eine erste Planung und Kostenschätzung vorlegen kann, fertigt die Sanierungsstelle eine Wirtschaftlichkeitsberechnung an und klärt die Höhe von möglichen Zuschüssen aus Förderprogrammen. Auch werden bei den Berechnungen Steuervorteile des Investors berücksichtigt.
Über den Verkauf entscheidet der Liegenschaftsausschuss des Stadtrats. Der Ausgleichsbetrag für die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung in den Sanierungsgebieten ist im Preis enthalten und wird abgelöst. Das Planungskonzept des Käufers und ein Zeitplan sind Grundlagen der notariellen Beurkundung.
Zuletzt wird eine Modernisierungsvereinbarung zwischen der Stadt und dem Käufer abgeschossen. Die Durchführung der Modernisierung wird dann von der Sanierungsstelle der Stadt – bei Bedarf vom Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege – begleitet.