Es ist weniger grimmig. Nicht zuletzt das Förderprogramm „Soziale Stadt“ hat in zehn Jahren mehr Freundlichkeit und Entspannung in den Stadtteil auf dem Hügel gebracht.
Die Kurve – sie zeigt nach oben. Aktueller Beleg: Eine private Immobilienfirma investiert und übernimmt 51 Wohnungen von der kommunalen Stadtbau GmbH. Eigentum statt Miete. Am Heuchelhof ist das eine Chance auch für weniger Betuchte.
Wo sind Wohnwert und Entwicklung eines Quartiers besser abzulesen als an den Zahlen des Immobilienmarktes? Noch leben weniger als zehn Prozent der Menschen im H 1 in eigenen vier Wänden. Eine Quote, die sich bald verbessern dürfte. Fünf Hochhäuser in der Bonner Straße 13 bis 17 hat die Stadtbau an die private Würzburger Grundbesitz GmbH verkauft. Die Wohnungen – überwiegend Drei-Zimmer-Apartments mit 86 Quadratmetern – sollen ab Juli für gut zwei Millionen Euro renoviert und an Privatleute verkauft werden. Kleinere Einheiten unter 100 000 Euro, vier Zimmer leicht darüber.
Die Würzburger Grundbesitz GmbH besteht seit vier Jahren und gehört zum Immobilienunternehmen von Roland Reinhart. Er selbst ist Gesellschafter, ebenso sein Partner Reiner Kosel. Beide sind vom Standort und von der positiven Veränderung überzeugt: „Vor zehn Jahren hätten wir diese Häuser nicht gekauft“, sagt Kosel. Nun aber spürt er eine gestiegene Nachfrage Eigentum. 35 Jahre alt sind die Häuser in der Bonner Straße, die Technik muss erneuert werden, auch energetisch wird saniert. Man werde das Notwendige leisten, verspricht Reinhart, aber keine Luxusrenovierung betreiben. Schließlich sollen die Wohnungen bezahlbar bleiben.
Entscheidend für das Projekt sei der Preis. Nicht nur Migrantenfamilien der zweiten Generation sollen sich hier eine eigene Wohnung leisten können. So kosten die Apartments – alle mit zwei Balkonen – etwa im Vergleich zum neu entstehenden denkmalgeschützten Mönchberg-Park (früheres US-Hospital) nur die Hälfte. Reinhart berichtet von guten Erfahrungen am Heuchelhof: „Es gibt hier eine Zielgruppe mit hoher Motivation fürs Eigentum und mit der nötigen Kaufkraft.“
Der soziale Wandel am Heuchelhof ist greifbar. Er hat Orte wie das Stadtteilzentrum oder den Treffpunkt Altes Schwimmbad. Er hat Namen wie den von Quartiersmanagerin Hermine Seelmann. Und er hat Konzepte wie das der Stadtbau als Kommunalunternehmen mit 5300 Wohnungen in ganz Würzburg, rund 700 davon am Heuchelhof. Dort leben rund 20 Prozent der Leute in Häusern der Stadtbau. Zur Aufwertung, erklärt Geschäftsführer Hans Sartoris, habe man in den letzten Jahren mehrere Millionen Euro in den Bestand am Heuchelhof investiert. Doch die Bonner Straße war ein Sorgenkind. Um sie gut vermieten zu können, seien die Wohnungen zu groß. Viele standen leer. Man hätte sie sanieren und dabei die Grundrisse neu schneiden müssen. Ein Aufwand von vier bis fünf Millionen Euro, schätzt Sartoris. „Das hätte sich nicht gerechnet.“
Stadtbau bleibt am Heuchelhof
Um die Häuser für Verkauf und Sanierung leer zu bekommen, wurde seit drei Jahren bei Auszügen nicht mehr vermietet. Ein Rückzug der Stadtbau vom Heuchelhof, wie spekuliert wurde, ist dies laut Sartoris nicht. In den nächsten beiden Jahren wolle man weitere ein bis zwei Millionen Euro in die Ertüchtigung eigener Häuser stecken – auch Gelder aus dem Verkauf in der Bonner Straße. Um dort „Heuschrecken“ oder fremde Finanzinvestoren ohne Interesse an der sozialen Entwicklung fernzuhalten, waren die Häuser nicht ausgeschrieben worden. Der Kaufpreis? Darüber herrscht Stillschweigen.
Wohnbauchef Sartoris glaubt an den Stadtteil: „Der Aufwärtstrend ist zu spüren.“ Er schaut auf den Moskauer Ring. Dort lag jahrelang ein freies Grundstück „wie Blei in unserem Portfolio“. Kürzlich wurde es an einen privaten Investor verkauft.
Heuchelhof – Quartier H 1
Ringförmig angelegt entstand das Quartier H 1 in den 60er und 70er Jahren – der erste Bauabschnitt des Heuchelhofs als neuer Würzburger Stadtteil. Der H 1 wird vom Straßburger Ring umrundet, von dort führen Stichstraßen zu den bis zu zwölfstöckigen Hochhausreihen. Laut Stadt sind hier rund 1200 Sozialwohnungen konzentriert. Seit 1990 zogen verstärkt Spätaussiedler aus der früheren Sowjetunion in die Hochhäuser. Durch die anonyme und wenig attraktive Bauweise sowie durch die einseitige Belegung kam es zu sozialen Spannungen. Seit 1999 wird mit dem Programm „Soziale Stadt“ erfolgreich an besserer Struktur und Integration gearbeitet. Rund zwei Millionen Euro sind dafür geflossen. Im vergangenen September wurde ein eigener Quartiersbeirat gegründet.