Der Preiswahnsinn bei Immobilien in München kennt kein Ende – und strahlt inzwischen sogar weit in den so genannten „Speckgürtel“ aus: Laut einer Datenerhebung des Immobiliendienstleisters „McMakler“ von auf Internetportalen zum Kauf angebotenen Immobilien kostete Wohneigentum selbst in der billigsten Gemeinde im Münchner S-Bahn-Bereich noch immer mehr, als in den teuersten Umland-Standorten von Berlin.
So wurden für einen Wohnquadratmeter in Geltendorf im ersten Halbjahr 2018 im Schnitt 3 871 Euro aufgerufen – und damit mehr, als in den beliebtesten Berliner Speckgürtel-Kommunen Kleinmachnow, Stahnsdorf oder Teltow mit im Schnitt 3 756 Euro. Zum Vergleich: In Würzburg kostete laut dem Web-Portal „Immowelt“ eine Immobilie im Jahr 2017 im Schnitt rund 2 800 Euro pro Quadratmeter.
„Preise auf exorbitantem Niveau“
Geltendorf im Landkreis Landsberg/Lech ist allerdings 53 Kilometer oder 45 S-Bahn-Minuten von der Münchner Innenstadt entfernt – und damit mitnichten ein klassischer Vorort. Teuerste Umlandgemeinde ist Gräfelfing (Lkr. München): Dort kostete ein Quadratmeter 7 564 Euro – und damit sogar mehr, als in der Stadt München mit im Schnitt 7 070 Euro.
„Es ist kein Geheimnis, dass München das teuerste Pflaster in Deutschland ist, wenn es ums Wohnen geht“, sagt McMakler-Chef Hanno Heintzenberg: „Doch auch die Lage im Münchner Umland spitzt sich zu, die Preise befinden sich auf exorbitantem Niveau“.
Preisanstieg bis zu 88 Prozent
Vor allem die Preissteigerungen bei Wohn-Immobilien rund um München sind atemberaubend: So stieg nach Zahlen des Immobilienverbandes IVD der Preis für Eigentumswohnungen von 2012 bis 2017 etwa in der Kreisstadt Erding um 88 Prozent, in Dachau um 75 Prozent oder in Ebersberg um 68 Prozent. In der Landeshauptstadt München selbst stiegen die Preise in diesem Zeitraum um 63 Prozent. „Angesichts der enormen Wohnraumknappheit sowie immer weiter steigender Immobilienpreise im Stadtgebiet steigt der Siedlungsdruck und als Folge auch das Preisniveau im Münchner Umland“, erklärt IVD-Marktforscher Stephan Kippes.
Der Anstieg der Mieten ist zwar auch sehr stark – bleibt aber etwa mit 45 Prozent in fünf Jahren in Erding oder mit zwanzig Prozent in München hinter dem Zuwachs der Kaufpreise zurück. Laut Experten hoffen viele Investoren vor allem auf eine sichere Kapitalanlage und weitere Wertzuwächse. Mindestens dreißig Prozent seien die Kaufpreise in München inzwischen höher, als es durch die Miete gerechtfertigt wäre, sagte der Wohnbauexperte Prof. Harald Simons der „Welt“ – und warnte vor einer Spekulationsblase.
3,24 Millionen Menschen bis 2035
Andererseits dürfte der Siedlungsdruck im Großraum München weiter wachsen: So erwartet das Statistische Landesamt in seiner Bevölkerungsprognose für die Region München einen Anstieg von knapp 400 000 Menschen bis 2035 auf dann rund 3,24 Millionen – davon jeweils rund die Hälfte in der Stadt und in den Umland-Kreisen. Schon heute leben im Großraum München 2,8 Millionen Menschen – rund 600 000 mehr als noch 1974. Die Stadt München geht bis 2035 sogar von einem noch stärkeren Anstieg der eigenen Einwohnerzahl von derzeit rund 1,5 Millionen auf bis zu 1,85 Millionen in 2035 aus.
Vorbereitet auf diesen Zuwachs scheinen weder Stadt noch Landkreise – zumal die regionale Zusammenarbeit etwa bei den Themen Verkehr und Wohnen nach Jahrzehnten der Sprachlosigkeit nur langsam in Gang kommt. Wie groß die Aufgabe für die kommunalen Verantwortlichen ist, mag man daran ermessen, dass etwa der Landkreis Fürstenfeldbruck mit derzeit rund 213 000 Einwohnern in den kommenden Jahrzehnten rein rechnerisch eine ganze Kleinstadt mit 40 000 Einwohner aus dem Boden stampfen müsste.
Planungsexperten und Kommunalpolitiker sind sich deshalb einig, dass der Münchner Speckgürtel zur Entlastung längst selbst einen eigenen Speckgürtel bräuchte – also ein noch größeres Einzugsgebiet etwa von Mühldorf am Inn bis Landsberg am Lech und bis Rosenheim. Der Großraum München könnte also in den nächsten Jahrzehnten enorm wachsen.