Bett, Teppich, Kommode, Lampe – alles da. Wer in Ballungsräumen wie Berlin, München oder Frankfurt nach einer kleinen Wohnung sucht, liest viele solcher Anzeigen möblierter Wohnungen. Eine aktuelle Auswertung des größten deutschen Immobilienportals Immoscout 24 zeigt, dass inzwischen jedes dritte Angebot in den fünf größten deutschen Städten möbliert ist.
Doch welche Auswirkungen hat das auf die Mieten? Welche Rechte und Pflichten zieht es nach sich? Ein kleiner Ratgeber für Mieterinnen und Mieter.
Was gilt überhaupt als möblierter Wohnraum?
«Gesetzlich geregelt ist das nicht», sagt Jutta Hartmann, Sprecherin des Deutschen Mieterbundes. Als üblich gilt, dass der Mieter in eine möblierte Wohnung nur noch seine Kleidung sowie seinen Hausrat wie etwa Geschirr oder Handtücher mitbringen muss – alle wichtigen Möbel aber vorhanden sind. «Der Umfang der Möblierung kann aber stark variieren. Wichtig ist, dass der Mietvertrag klar regelt, welche Möbel enthalten sind», sagt Rechtsexpertin Luisa Peitz vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Bei einer Teilmöblierung sind in der Regel nur einzelne Zimmer eingerichtet, etwa das Schlafzimmer. Grundsätzlich sei auch eine Einbauküche schon eine Möblierung, sagt Thomas Pliester, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein.
Warum werden immer mehr Wohnungen möbliert vermietet?
Prinzipiell gilt: Jede Wohnung darf möbliert oder teilmöbliert vermietet werden. «Im Rahmen der Vertragsfreiheit ist das völlig unproblematisch möglich», sagt Thomas Pliester. Dass diese Möglichkeit immer mehr Vermieter nutzen, zeigt eine Studie von Oxford Economics, einem unabhängigen Wirtschaftsberatungsunternehmen, für das Bundesjustizministerium. Demzufolge stieg der Anteil der Inserate möblierter Wohnungen an allen Mietwohnungsinseraten von 2013 bis 2022 deutschlandweit um 45 Prozent.
Von den Angeboten Gebrauch machen Luisa Peitz zufolge viele junge Berufspendler, digitale Nomaden sowie internationale Fachkräfte. «Ihnen bietet der möblierte Wohnraum die Flexibilität, die sie für ihren oft nur vorübergehenden Aufenthalt in einer Stadt benötigen», so Peitz.
Einen weiteren Grund sieht Christian Oberst, Immobilienexperte beim Institut der Deutschen Wirtschaft in der Rechtslage: «Möblierte Wohnungen werden in der Praxis sicherlich auch genutzt, um bestehende Mietregulierungen zu umgehen oder Margen auf angespannten Wohnungsmärkten zu erhöhen.»
Gilt die Mietpreisbremse für möblierten Wohnraum etwa nicht?
«Doch, aber über die Möblierung hat man Möglichkeiten, die Mietpreisbremse zu umgehen», sagt Jutta Hartmann. Ein Weg ist es, die möblierte Wohnung nur für den vorübergehenden Gebrauch anzubieten. «Klassischerweise waren das die sogenannten Monteurs-Zimmer, in denen ein Arbeiter für wenige Wochen in einer Stadt unterkommt», so Hartmann.
Für solche befristeten Mietverhältnisse gelten sämtliche Mieterschutzrechte nicht - wie etwa Kündigungsfristen oder eben die Mietpreisbremse. Mieterschützer beobachten, dass solche befristeten Mietverträge dann häufig als sogenannte Kettenmietverträge laufen. Das bedeutet, die Befristung wird immer wieder verlängert. «Das ist eigentlich unzulässig», sagt Jutta Hartmann.
Thomas Pliester hält das aus diesem Grund für ein «sehr risikoreiches Geschäft» für die Vermieter. Der Grund: «Eigentlich muss er alles, was er aus diesem Vermietungsmodell zieht, letztendlich wieder zurückzahlen.» Voraussetzung dafür wäre allerdings, dass die Mieter sich dagegen wehren. «Viele lassen sich aber darauf ein, aus Angst, sonst ihre Wohnung zu verlieren oder gar nicht erst zu bekommen», sagt Jutta Hartmann. Hinzu kommt, dass Vermieter ein weiterer Weg offensteht, um die Mietpreisbremse zu umgehen: der sogenannte Möblierungszuschlag.
Was hat es mit dem Möblierungszuschlag auf sich?
Sobald ein Vermieter eine Wohnung möbliert anbietet, darf er für die darin stehenden Möbel einen gewissen Prozentsatz der Anschaffungskosten monatlich über den Mieter abschreiben. Diese Kosten nennen sich Möblierungszuschlag. «Und dieser Zuschlag ist auch berechtigt. Man sollte ihn aber extra im Mietvertrag ausweisen», sagt Thomas Pliester. Rechtlich vorgeschrieben ist es jedoch nicht.
Weist ein Vermieter diesen Betrag nicht gesondert aus, sieht der Mieter nicht, wie hoch die Grundmiete ist und wie hoch der Möblierungszuschlag. «Das macht es dann sehr schwer zu sehen, ob ein Vermieter sich an die Mietpreisbremse hält», sagt Jutta Hartmann.
Darf der Möblierungszuschlag beliebig hoch ausfallen?
Luisa Peitz zufolge darf der Möblierungszuschlag nicht im groben Missverhältnis zur Miete stehen. «Die Rechtsprechung betont, dass dieser Zuschlag realistisch und nachvollziehbar sein muss», so Peitz. Einzelnen Rechtsprechungen nach ist es legitim, neue Möbel über zehn Jahre hinweg abzuschreiben – anfangs mit zwei Prozent der Anschaffungskosten pro Monat. «Bei älteren Möbeln gelten die zwei Prozent dann auf den jeweilig geschätzten Zeitwert», sagt Jutta Hartmann.
Sie empfiehlt jedem, der eine möblierte Wohnung anmieten möchte, sich vom Vermieter Belege über Kaufdatum und Kosten der enthaltenen Möbel zeigen zu lassen, um beurteilen zu können, in welcher Höhe der Möblierungszuschlag liegt. «Es gibt allerdings leider keine Verpflichtung, dass der Vermieter diese Belege auch vorzeigen muss», sagt Jutta Hartmann.
Wer hat die Pflicht, sich um die Reparatur oder Ersatz von den Möbeln zu kümmern?
«Hier gilt, was für übrige Mietobjekte auch gilt. Es gibt keine Sonderregelungen für möblierten Wohnraum», sagt Thomas Pliester. Das bedeutet: Macht der Mieter etwas kaputt, muss er es ersetzen oder Schadenersatz dafür leisten. «Müssen Möbel oder Geräte aufgrund des normalen Gebrauchs ersetzt oder repariert werden, geht dies zulasten des Vermieters», sagt Luisa Peitz. «Voraussetzung ist aber, dass die Möbelüberlassung Teil des Mietvertrags ist.»
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