Bezahlbarer Wohnraum: Das wünschen sich alle, ob Mieter oder Hauskäufer. Ein lohnendes Geschäft mit Immobilien: Das wünschen sich die Makler und die Vermieter. Bezahlbar ist allerdings ein relativer Begriff und wird nach persönlicher Haushaltslage eingeschätzt. Vergleicht man die Durchschnittswerte für die Bundesrepublik und für Bayern insgesamt mit der heimischen Situation, dann ist die Welt für Mieter und Käufer von Immobilien am Obermain in Ordnung.
Lohnende Geschäfte winken am ehesten im südöstlichen Landkreis. Im Raum Bad Staffelstein laufen die Preise und Renditen vergleichsweise davon. Die Kurstadt ist bei einer von dieser Redaktion erarbeiteten Analyse mit Zahlen verschiedener online-Portale Spitzenreiter bei Mieten sowie bei Preisen für Eigentumswohnungen. Bei Häusern ist die Adam-Riese-Stadt ebenfalls ganz oben dabei. Im übrigen Landkreis fallen die Immobilienpreise demgegenüber zum Teil deutlich ab.
Ein objektiver Mietspiegel fehlt
Wer objektive Informationen zur Einschätzung des heimischen Miet- und Immobilienmarkts in Erfahrung bringen will, muss Umwege in Kauf nehmen. Keine der elf Kommunen am Obermain verfügt über einen Mietspiegel. Solche Orientierungshilfen sind freiwillige Vereinbarungen zwischen Vermietern und Mietern zur Festlegung einer ortsüblichen Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau. Am Obermain scheint es dafür keinen Bedarf zu geben. Auf Anfrage konnte auch der heimische Mieterverein keine Auskunft zu diesem Thema geben. Eine Analyse des heimischen Immobilien- und Mietmarktes ist auch deshalb schwer, weil es unterschiedliche Wohnlagen oder Größen bei den Objekten gibt.
Dennoch hat diese Redaktion versucht, eine Bestandaufnahme zu wagen. Dazu sind online-Anbieter wie immowelt.de oder auch die Auswertungen von Statistik-Ämtern oder Banken zu Rate gezogen worden. Unter den online-Portalen gehört Immowelt.de in Fachkreisen zu den besten in der Szene der Immobilienbörsen. Das Unternehmen betreibt eines der wichtigsten Immobilienportale in Deutschland.
Vor wenigen Wochen meldete die Süddeutsche Zeitung, dass Lichtenfels zu den oberfränkischen Landkreisen gehört, in denen die Kaltmieten zwischen 2012 und 2017 am stärksten gestiegen sind: um plus 30 Prozent auf durchschnittlich 5,70 Euro pro Quadratmeter. Dieser Preis vereinigt die Werte aus allen Landkreis-Kommunen. Und die schwankten 2017 bei den Mieten je nach Ort und Lage zwischen 4,50 Euro für den Raum Hochstadt, Marktgraitz und 7,30 Euro für Bad Staffelstein. Noch gravierender sind die Unterschiede im Portal mietcheck.de: Hier sind die Quadratmeterpreise für Bad Staffelstein mit aktuell 8,66 Euro beinahe doppelt so hoch wie die in Hochstadt (4,43 Euro).
STE: Über dem Bundesdurchschnitt
Wer in Bad Staffelstein eine Wohnung zum mieten sucht, hat es mit dem höchsten Preisniveau im Landkreis zu tun. Immowelt.de weist aus, dass der Quadratmeterpreis für die Kaltmiete bei einer Spanne zwischen 6 und 8,54 Euro liegt. In Lichtenfels gibt es deutlich mehr günstigere Angebote. Hier schwanken die Mietpreise zwischen 4,46 bis 8 Euro. Für Burgkunstadt wird ein Mittelwert von 6,49 Euro angegeben, was ebenfalls auf einen guten Anteil niedrigerer Mieten schließen lässt.
Die Ausnahmestellung des Mietmarktes im südlichen Landkreisbereich lässt sich auch am Vergleich mit den Durchschnittsmieten in der Bundesrepublik ablesen. Mietchek.de stuft den Mietspiegel in Bad Staffelstein bei einem Wert von 6,15 Euro für Deutschland mit gut sieben Prozent über Durchschnitt ein. In dieser Bewertung liegen Burgkunstadt (gut 20 Prozent), Marktgraitz (36 Prozent), Redwitz (23 Prozent) und auch Lichtenfels (gut neun Prozent) unter dem Bundesdurchschnitt.
Kaum anders als bei den Mieten sieht es bei den Kaufpreisen für Immobilien im Landkreis aus. Hier gibt es laut diverser online-Portale zum Teil eklatante Unterschiede am Obermain. Bei den Wohnungen führt erneut Bad Staffelstein die Rangliste an. Immowelt gibt für die Kurstadt für 2017 einen Quadratmeterpreis von durchschnittlich 2800 Euro an – Tendenz steigend. Lichtenfels folgt mit 2340 Euro. Vergleichsweise günstig ist der Durchschnittspreis in Burgkunstadt: 1053 pro Quadratmeter. Weitere online-Portale wie Wohnpreis.de oder Homeday GmbH sehen ebenfalls Bad Staffelstein weit vorne. Der Durchschnittspreis im Landkreis liegt laut LBS, der Bausparkasse der Sparkassen, bei 2900 für neue und 1400 für gebrauchte Wohnungen.
Kräftiger Preisanstieg
Die LBS weist für den heimischen Landkreis bei den Preisen für Bestandswohnungen zwischen 2017 und jetzt kräftige Teuerungen aus. Der Durchschnitts-Quadratmeterpreis habe sich gegenüber 2017 um 22 Prozent auf jetzt 1400 Euro erhöht. Weniger stark entwickelten sich laut LBS die Preise bei den Neubauten: Bei den Eigentumswohnungen kletterte der durchschnittliche Neubaupreis pro Quadratmeter um vier Prozent auf 2900 Euro.
Wer sich im Landkreis ein Haus kaufen will, muss in Lichtenfels und in Bad Staffelstein am meisten hinblättern. Immowelt gibt für die Korbstadt einen Durchschnittspreis von 284 000 Euro für alle Häuser – egal ob neu oder im Bestand – an, für die Badstadt 260 000 Euro. In Burgkunstadt gibt es Eigenheime deutlich billiger: Immowelt nennt 143 000 Euro als Durchschnittspreis. Relativ teuer ist es auch, in Michelau ein Eigenheim zu erwerben. Dies besagen Untersuchungen des Magazins Capital. Homeday.de gibt einen Quadratmeterpreis von 1350 Euro für die Korbmacher-Gemeinde an.
Gründe für die Preissteigerungen
Durchschnittlich 280 000 Euro muss laut LBS finanzieren, wer sich im Landkreis ein neues Reiheneigenheim kaufen will. Gebrauchte Reiheneigenheime sind laut dieser Quelle im Schnitt für 200 000 Euro zu haben. Frei stehende neue Häuschen kosten im Durchschnitt 70 000 Euro mehr.
Die Preissteigerungen auf dem heimischen Markt sind auch für gebrauchte Häuser laut LBS in jüngster Zeit teilweise kräftig. Bei frei stehenden gebrauchten Eigenheimen in mittlerer bis guter Wohnlage und einer Wohnfläche bis 120 Quadratmetern mit Garage lag die Steigerung gegenüber 2017 zwar nur bei vier Prozent. Dagegen stiegen die Preise für Bestands-Reiheneigenheime in mittlerer bis guter Wohnlage bis 100 Quadratmeter Wohnfläche um satte 21 Prozent. Bei den Reiheneigenheimen lag die Steigerung bei acht Prozent.
Diese Redaktion hat versucht, die Situation im Landkreis aus fachlicher Sicht bewerten zu lassen. Ein äußerst erfahrener Kenner der heimischen Szene ist der Ansicht, dass es im Landkreis zu wenige bezahlbare Mietwohnungen gibt. Ansonsten sei ein Preisanstieg in Lichtenfels und in Bad Staffelstein zu beobachten, der einerseits mit der „Euphorie“ angesichts jüngster Wirtschaftsentwicklungen sowie mit der hervorragenden Entwicklung der Thermenstadt zusammenhänge. Beides lasse Immobilienpreise steigen.
„Immer mehr betuchte Senioren wählen sich Bad Staffelstein als Altersruhesitz aus,“ so der Experte. Angefacht worden sei der Immobilienmarkt auch durch die anhaltend sehr günstige Zinssituation für Anleger und Käufer. Der Mieterverein in Lichtenfels wollte sich zu Fragen dieser Redaktion über Mieten und Wohnungsraum auf dem heimischen Markt nicht äußern.
Immobilien mieten und kaufen im Landkreis Lichtenfels Für diese Übersicht der Immobilienpreise in den einzelnen Landkreis-Orten – soweit vorhanden – wurden die online-Portale immowelt (2-Wochen-Statistik/Kaufen), Capital (Jahreswertung 2017/Kaufen), mietchek (Mieten), Homeday (Kaufen) und wohnpreis (Kaufen und Mieten) herangezogen. Die Euro-Angaben sind Durchschnittswerte. Sie beziehen sich auf 2017 und 2018 (Mietcheck). • Kaltmiete pro Quadratmeter (mietcheck/wohnpreis): Altenkunstadt: 5,83/5,29, Bad Staffelstein 8,66/6,15, Burgkunstadt 5,12/4,65, Ebensfeld 4,83/5,70, Hochstadt 4,43/4,70, Lichtenfels 5,84/5,16, Marktgraitz -/4,66, Marktzeuln 6,39/4,66, Michelau 8,11/5,13, Redwitz 4,70/5,08, Weismain 5,46/5,42. • Quadratmeterpreise Häuser (Capital: neu/Bestand / homeday): Altenkunstadt 1523/931/ 1000, Bad Staffelstein 2164/1622 / 1400, Burgkunstadt 1421/988 / 1000, Ebensfeld - / 1800, Hochstadt 1671/1524 / 1350, Lichtenfels 2247/1158 / 1100, Marktgraitz 1567/773 / 600, Marktzeuln - / 900, Michelau 2349/984 / 1150, Redwitz 1445/757 / 850, Weismain - / 900. • Quadratmeterpreise Eigentumswohnungen (Capital neu/Bestand / immowelt): Altenkunstadt 2768/1141 / 1269, Bad Staffelstein 2919/1864 / 2812, Burgkunstadt 2765/810 / 1053, Ebensfeld - / 1667, Hochstadt 1884/1680 / -, Lichtenfels 2518/1133 / 2344, Marktgraitz 1801/901 / -, Marktzeuln -/-, Michelau 1979/933 / 818, Redwitz 1970/1033 / 1377, Weismain - / 2119.