Was mache ich damit?“ Wer ein älteres Anwesen besitzt und es nicht selbst bewohnt, steht früher oder später vor dieser Frage. Eine Möglichkeit: An Feriengäste vermieten. Das Haus „Christiansn“ in Nassach und der „Kimmelsbacher Hof“ sind zwei Beispiele dafür.
Herausforderungen gab es „sehr viele“, als Christian Häpp und seine Familie sein Elternhaus umbauten. Aufgrund der Kostenschätzung schien die Sache „mit entsprechendem Aufwand zu machen“, berichtet der Bauherr, der als gebürtiger Nassacher inzwischen in Eichelsdorf zuhause ist. Im Herbst 2013 wurde das Vorhaben in Angriff genommen und zunächst der Hof des ehemals landwirtschaftlich genutzten Anwesens erneuert, einschließlich des Kanals. Beim Umbau des großen Hauses aus dem Jahr 1669 stellte sich heraus, dass die eine oder andere Decke kaputt war, und auch in der Fassade mussten Balken ausgetauscht werden.
Im Sommer 2014 war das Haus fertig, mit den drei Ferienwohnungen und der Wohnung für den älteren Bruder von Christian Häpp. In einem ehemaligen Stall wurde ein Aufenthaltsraum für die Gäste der Ferienwohnungen und ein Quartier für Gruppen eingerichtet, mit zwei Mehrbettzimmern und einem Bettenlager. Ein Freisitz macht diesen Teil des Hofes, das „Häpp'n Heim“ komplett.
Der Gedanke an Ferienwohnungen als Möglichkeit, das Haus zu erhalten, war in Gesprächen unter anderem mit Bürgermeister Dieter Möhring entstanden. „Für die Zukunft unserer Region ist das nicht verkehrt“, so die Überlegung der Familie Häpp damals. Mitentscheidend für die Umsetzung der Idee war „auch das Finanzielle“, wie es Christian Häpp ausdrückt. Es gab Zuschüsse unter anderem über die Dorferneuerung und von der Denkmalpflege. Es sei schon ein Ziel gewesen, „dass irgendwann was übrig bleibt“, sagt Christian Häpp. Im Vordergrund habe jedoch gestanden, dass das Haus erhalten bleibt und genutzt wird, ergänzt seine Frau Franziska. Was rumkommt bei einer Feriennutzung, das hängt aus ihrer Sicht davon ab, „was man vorher investiert“. Für Familie Häpp war klar: Wenn Ferienwohnungen, dann hochwertig.
Um die Vermietung kümmern sich Sohn Andreas und seine Frau Anita. Auf etwa drei bis vier Stunden beziffert Letztere den Zeitaufwand allein für das Saubermachen vor einer Belegung. Alles andere lässt sich von Eichelsdorf aus ganz gut managen. Vieles wird vorab telefonisch mit den Gästen abgeklärt und das Internet ist natürlich auch wichtig, allein schon für die Werbung. Anita Häpp gibt zu, dass man sich in das neue Betätigungsfeld erst mal einleben muss. Natürlich haben sie und ihr Mann sich vorab informiert, auch bei anderen Vermietern. Die ersten Erfahrungen mit den Gästen nach etwa einem Jahr sind überwiegend positiv, das Echo erst recht: „Alle die da waren, waren begeistert“, berichtet Christian Häpp.
Die Umgebung mit ihren Freizeitmöglichkeiten war mit ein Beweggrund für die Ferienwohnungen. Vorschläge für Wanderungen und fürs Navi ausgearbeitete Motorradtouren gehören auch mit zum Service. Gruppen haben die Möglichkeit, den Saal des benachbarten Jugendheims anzumieten, um sich dort selbst zu versorgen, oder in der Gaststätte am Ort zu essen.
Für Linda Leva ist der Bereich Tourismus ebenfalls Neuland. Vor etwa sechs Jahren war der Amerikanerin, die schon lange in Berlin lebt und durch eine Freundin immer wieder mal in den Haßgau gekommen war, ein Anwesen am Ortsrand von Kimmelsbach angeboten worden. Dass sie ein Projekt daraus machen wollte, war ihr schon beim Kauf klar gewesen. Doch sie ließ es langsam angehen. Nach mehrjähriger Umbauphase ist der „Kimmelsbacher Hof“ inzwischen in Betrieb gegangen. Das Haus – der größte Teil stammt aus der Mitte des 19. Jahrhunderts – wird jeweils im Ganzen vermietet.
Lehrgeld gezahlt hat Linda Leva aber vor allem in Sachen Baurecht. „Das erste ist, dass man bedenken muss, dass es eine Nutzungsänderung ist“, rät sie denjenigen, die über ein ähnliches Vorhaben nachdenken. „Und für eine Nutzungsänderung braucht man Baupläne oder zumindest Bauzeichnungen“. Vorkehrungen für den Brandschutz wie etwa ein zweiter Fluchtweg seien nicht allzu aufwendig, aber man müsse eben wissen, was im konkreten Fall verlangt werde. „Ich habe versucht, die Brandschutzverordnung zu googeln, aber ich bin nicht schlau draus geworden.“
Als hilfreich hat sie die Hinweise vonseiten des Tourismusverbandes Haßberge zu Qualitätsmerkmalen für die Ferienvermietung empfunden. Dadurch sei es möglich gewesen, schon in der Bauphase Ideen für eine höhere Kategorie zu berücksichtigen – zum Beispiel einen Safe einzubauen – was langfristig auch mehr Einnahmen bedeute. Und Einnahmen soll die Vermietung schon bringen: Linda Leva will dadurch einmal einen Teil ihrer Alterssicherung bestreiten. Am Anfang stehen „wahnsinnig viele Ausgaben“, die sich aber steuerlich absetzen lassen. „Das hilft schon etwas“, sagt Linda Leva. Geholfen hat auch die Förderung der Gemeindeallianz Hofheimer Land.
Was beim Umbau zu Ferienwohnungen alles zu bedenken ist
Ob Pension, Ferienwohnungen oder Hotel: Wer sich mit dem Gedanken trägt, ein leerstehendes Wohnhaus für die Ferienvermietung herzurichten, sollte sich beizeiten auch über die rechtlichen Vorgaben informieren, am besten noch vor der konkreten Planung.
„Alles, was in Richtung Feriennutzung geht, bedeutet eine Nutzungsänderung, und dafür ist eine Baugenehmigung nötig“, betont Heike Firsching vom Bauamt im Landratsamt Haßberge. „Allerdings wird oft vergessen, sie zu beantragen.“ Doch selbst wenn gar nichts umgebaut werden soll und höchstens Renovierungsarbeiten vorgesehen sind: „Feriennutzung fällt nicht unter Nutzung von Wohnen“, stellt die Sachgebietsleiterin klar. Das abzugrenzen sei allerdings nicht immer ganz einfach. Ein Kriterium: beim Wohnen geht es um einen bestimmten, festen Personenkreis, bei einer Ferienwohnung beispielsweise wechselt der Benutzerkreis und das Freizeitverhalten von Urlaubsgästen ist auch anders.
Die Baubehörde prüft zunächst, ob die Feriennutzung ins Umfeld passt. Dabei geht es einerseits um mögliche Störungen aus der Umgebung – Sachbearbeiter Thomas Graf nennt als Extrembeispiel ein Industrie- oder Gewerbegebiet –, zum anderen um Auswirkungen der Feriennutzung auf die Anlieger, beispielsweise in „sehr sensiblen reinen Wohngebieten“. Bei einem Vorhaben im Altort, wo es in der Regel keine Bebauungspläne gibt, muss untersucht werden, „wie sich die Umgebung darstellt“, sagt Graf, „eventuell durch eine Ortseinsicht“.
Den Erfahrungen der Mitarbeiter des Bauamts zufolge gibt es keine Beschwerden von Anwohnern über Feriengäste in der Nachbarschaft. Zwar lasse sich nicht ausschließen, dass es zu Konflikten kommen könne. Doch sei die Klientel für Ferien in den Haßbergen eher auf der Suche nach Ruhe, Erholung, Kultur- und Naturgenuss, so Graf. Und Heike Firsching ergänzt, dass es sich bei der Feriennutzung im Landkreis eher um kleinere Einheiten handele. „Städtebaulich oder vom Planungsrecht her gibt es in der Regel kein Problem“, sagt Thomas Graf.
Beim Brandschutz ist einiges zu bedenken, vor allem in älteren Häusern mit steilen Treppen, kleinen Fenstern und niedrigen Decken, aber ohne zweiten Rettungsweg. „Der heutige Standard ist anders als bei den Gebäuden, die leer stehen und sich anbieten“, merkt Graf dazu an. Am Beispiel Schneizlreuth macht er deutlich, dass die gesetzlichen Vorgaben zum Brandschutz ihren Sinn haben. In der oberbayerischen Gemeinde waren am Pfingstwochenende sechs Männer beim Brand in einem ehemaligen Bauernhaus gestorben. Das 800 Jahre alte Gebäude war laut Medienberichten widerrechtlich als Gästehaus genutzt worden, ohne die für den Brandschutz nötigen Umbauten.
Ein solches Unglück wollen Graf und seine Kollegen unbedingt vermeiden. Er spricht vom Brandschutz als der „Hauptsorge“. Das ist auch der Grund, weshalb die Behörde zunächst ein Nutzungsverbot verhängt, wenn im Vorfeld kein Bauantrag gestellt wurde. Der Antrag muss dann nachgereicht werden. Bei Umbauten für private Wohnzwecke gelten übrigens die aktuellen Brandschutzrichtlinien genauso. Der Brandschutz muss aber nicht das Aus bedeuten, wie Heike Firsching deutlich macht. Das Dachgeschoss außen vor zu lassen, Fenster zu vergrößern und eine zusätzliche Außentreppe sind da Möglichkeiten. „Wir versuchen, verträgliche Lösungen zu finden.“
Kontakt mit dem Bauamt ist sinnvoll, so Thomas Graf – und zwar noch vor dem Gang zum Architekten oder Bauingenieur. Insbesondere für den schlimmsten Fall: dass sich das Vorhaben als unrealistisch erweisen sollte. Die Mitarbeiter des Bauamts beraten gerne, welche Vorgaben des Baurechts im Einzelfall Anwendung finden. Auch ist denkbar, dass die Fachleute für Brandschutz sich das betreffende Objekt vorab anschauen.
Ist die Feriennutzung also auch aus baurechtlicher Sicht ein gangbarer Weg, mit Leerständen umzugehen? „Sicherlich, wenn die Nachfrage da ist“, sagt Heike Firsching. Dies sei ja eine sinnvolle Nachnutzung.
Die Nachfrage steigt: „Wir können grundsätzlich dazu ermutigen“, sagt Susanne Volkheimer zur Nutzung von Anwesen für Ferienvermietung. Die Geschäftsführerin des Toursimusverbandes Haßberge berichtet von einer steigenden Nachfrage nach Ferienwohnungen vor allem im oberen Segment, mit vier oder fünf Sternen. „Das Privatzimmer hat ausgedient“, beschreibt sie den Trend, „der Gast möchte individuell untergebracht sein, in Ferienwohnungen mit mehr Platz und Bewegungsfreiheit.“
Die Fläche ist denn auch ein Kriterium für die Zertifizierung des Deutschen Tourismusverbandes, die Qualität und Zusammenstellung der Möbel ein anderes. Susanne Volkheimer und Mitarbeiterin Roswitha Schuller beraten zur Klassifizierung, Letztere nimmt auch die Einstufung vor. Fünf Sterne sind die höchste Kategorie.
Die Resonanz hängt außerdem auch von der Lage ab, ob im Ortskern oder außerhalb. Die Lage in der Region dagegen ist nicht unbedingt entscheidend. „Ein innovatives Konzept strahlt auch überregional aus“, sagt die Geschäftsführerin.
Zusatzangebote, frische Ideen und Nähe zur Natur erhöhen die Erfolgschancen. Grundsätzlich gilt: „Wir merken bei Vermietern, die sich Gedanken über ihre Zielgruppe machen, dass das Angebot gut angenommen wird.“ Natürlich müsse man sich im Klaren sein, dass eine Ferienwohnung kein Selbstläufer ist. Die Werbung, der Erstkontakt mit potenziellen Gästen, die Betreuung vor Ort und die Reinigung erfordern einen gewissen Einsatz. Aber: „Je serviceorientierter und echter, desto wohlwollender nehmen das die Gäste auf.“ Bei einer guten Auslastung sei die Vermietung rentabel. Es gebe aber auch Anbieter, die mit weniger Übernachtungen zufrieden seien.
Alte Bauerhöfe nutzen: Eine interessante Möglichkeit ist die Feriennutzung auch nach Ansicht von Tobias Alt. „Potenzial hätten wir genug“, sagt der Regionalmanager der Gemeindeallianz Hofheimer Land. Er denkt dabei vor allem an alte Bauernhöfe. „Sie sind groß, haben genügend Räume, und sie haben Charme.“