„Sind Sie gegen eine Ausweisung des Gebiets südlich der Nützelbachseen in Gerolzhofen als Baugebiet/Gewerbegebiet und dafür, dass diese Flächen weiterhin wie bisher landwirtschaftlich genutzt werden?" So lautet die entscheidende Frage eines gegen das geplante Baugebiet „Am Nützelbach II“ angestrebten Bürgerbegehrens. Allerdings ist die Verunsicherung in der Bevölkerung groß, wenn es etwa um die geforderte Abrundung bestehender Siedlungsgebiete oder die Nutzung unbebauter Grundstücke geht. Wir haben bei Bürgermeister Thorsten Wozniak konkret nachgefragt.
Herr Bürgermeister Wozniak, Sie haben erklärt, die Stadt sei in Sachen Bauplätze ausverkauft. Befindet sich aktuell tatsächlich in Gerolzhofen und Rügshofen keine einziges erschlossenes Baugrundstück mehr im Besitz der Stadt, um es verkaufen zu können?
Thorsten Wozniak: Wir haben aktuell noch genau einen knapp 600 Quadratmeter großen Bauplatz, der noch nicht verkauft ist. Hierfür gibt es aber schon feste Reservierungen und mehrere Interessenten. Der Notartermin wird in den nächsten Wochen stattfinden.
Kurze Frage, mit der Bitte, um eine möglichst kurze Antwort: Trifft es zu, dass die Stadt im Moment über anderes Baugelände als südlich des Nützelbachs verfügen würde?
Wozniak: Nein. Zu den von den Initiatoren des geplanten Bürgerbegehrens aufgezeigten Baulücken im Stadtgebiet ist zu sagen: Diese befinden sich alle nicht im Eigentum der Stadt. Die formulierten größeren Flächen (Frankenwinheimer Straße, hinter dem Friedhof) gehören überwiegend ebensowenig der Stadt. Die Grundstücke, die sich im Eigentum der Stadt befinden, können wiederum für sich allein nicht sinnvoll überplant oder entwickelt werden. In beiden Fällen finden seit Jahren und Jahrzehnten Grundstücksgespräche statt. Manche Eigentümer wollen nicht verkaufen, bei anderen Grundstücken konnte keine Einigung erzielt werden, zum Beispiel in Bezug auf Tauschflächen, Preis oder die Einbehaltung von Bauplätzen.
Um konkret zu werden: Was ist mit dem sich in der Tat für eine Abrundung anbietenden Gebiet zwischen Frankenwinheimer Straße, Volkachbach, Baugebiet „Weiße Marter“ und dem rückwärtigen Bereich der Pestalozzistraße?
Wozniak: Die aufgezeigte Fläche umfasst 21 Grundstücke, von denen sich lediglich zwei im Eigentum der Stadt befinden. Diese beiden Grundstücke können für sich allein nicht überplant und sinnvoll entwickelt werden. In diesem Gebiet muss außerdem Rücksicht genommen werden auf den Überschwemmungsbereich der Volkach (Abstandsflächen), den bestehenden landwirtschaftlichen Betrieb (Abstandsflächen) sowie das gegenüber liegende Gewerbegebiet und die vorhandenen Unternehmen. Auch hier finden seit Jahren Grundstücksgespräche statt, bislang ohne Ergebnis. In welcher Größe hier überhaupt ein Bebauungsplan für ein Allgemeines Wohngebiet aufgestellt werden kann – und in welcher Größe, kann noch nicht abschließend gesagt werden. Der Flächennutzungsplan sieht, unabhängig von einzuhaltenden Abstandsflächen im Hinblick auf die bestehende Bebauung, kein Wohn-, sondern ein Mischgebiet vor.
. . . und was ist mit dem Lückenschluss auf den derzeit überwiegend landwirtschaftlich genutzten Grundstücken im Bereich hinter dem Friedhof zwischen Rügshöfer Straße, B286 und den Baugebieten „Jahnstraße I“ und „Östliche Lindenallee“?
Wozniak: Auch hier befindet sich der überwiegende Teil der Grundstücke nicht im Eigentum der Stadt. Das städtische Grundstück kann für sich allein nicht sinnvoll entwickelt werden. Neben dem Bebauungsplan müsste auch der Flächennutzungsplan geändert werden. Weitere Aufgabenstellungen sind hier: Notwendige Abstandsflächen zur Bundesstraße 286 und zur Staatsstraße, die Ausfahrt auf die Staatsstraße gestaltet sich mindestens sehr schwierig, so dass voraussichtlich eine Engstelle an der Ausfahrt zur Östlichen Allee entstehen könnte. In Betrieb sind in diesem Bereich eine Werkstatt und eine Gärtnerei, so dass – neben bebauungsfreien Zonen aufgrund der Staats- und Bundesstraße – ein Allgemeines Wohngebiet auf der ganzen Fläche wohl nicht realisierbar wäre.
Bestimmte private Grundstücksbesitzer verfügen seit Jahren gleich über mehrere unbebaute Grundstücke in Baugebieten, indem sie es sich entweder leisten konnten, die Erschließungskosten in Gänze zu bezahlen oder indem sie der Stadt einen Teil ihrer Fläche abgetreten haben, um damit die Erschließungskosten für die verbleibenden restlichen Bauplätze zu begleichen. Können Sie die Eigentümer derartiger ungenutzter, brach liegender Bauplätze nicht enteignen?
Wozniak: Es gibt – rein rechtlich – keine Grundlage für eine Enteignung. Eigentum ist durch das Grundgesetz geschützt, auch wenn die erschlossenen Grundstücke sofort bebaubar wären. Auch wenn die Baulücken natürlich nicht schön sind, so gibt es vielfältige Gründe. Es gibt zum Beispiel Bürgerinnen und Bürger, die ihr angespartes Geld für einen Bauplatz verwendet haben, den sie vielleicht einmal im Alter barrierefrei bebauen wollen. Vielleicht wird das Grundstück für die Kinder, die noch studieren, aber zurückkehren wollen, aufgespart. Es gibt auch Fälle, in denen das benachbarte Grundstück gekauft wurde, um den eigenen Garten zu vergrößern.
Gibt es eventuell andere „Folterinstrumente“ auf diesem Gebiet, etwa dergestalt, dass die Stadt beim Verkauf von privaten Grundstücken ihr Vorkaufsrecht geltend machen würde oder die Käufer zu einer Bebauung innerhalb einer bestimmten Frist gezwungen werden könnten?
Wozniak: Nachdem die Stadt nun nachweislich über keine Bauplätze mehr verfügt, wollen wir – sofern das der Stadtrat entscheidet – künftig ein Vorkaufsrecht gelten machen. Aber: Das gilt nur dann, wenn der Eigentümer verkaufen will. Wird kein Grundstück verkauft, können wir kein Vorkaufsrecht geltend machen.
Kann man nicht zum Beispiel die Grundsteuer für solche erschlossenen Baulücken-Grundstücke so gestalten, sprich anheben, dass sich das "Bunkern" nicht mehr lohnt und sie verkauft werden?
Wozniak: Die Stadt hat keine Möglichkeit. Die Bundesregierung wollte die Grundsteuer C einführen. Diese wäre zum Beispiel für solche Fälle (Baulücken) gedacht gewesen. Die Änderung kam jedoch nicht. Derzeit läuft die Grundsteuerreform (bis Ende 2019). Vielleicht gibt es dann für die Stadt eine Möglichkeit, in dieser Richtung etwas zu verändern.
Warum wird die Möglichkeit nicht genutzt, durch die Anwendung des Paragrafen 176 im Baugesetzbuch solche jahrzehntealten Baulückengrundstücke auch gegen den Willen der Eigentümer mit einem nachträglichen Baugebot zu belegen oder gar zu enteignen?
Wozniak: Die Durchsetzbarkeit eines Baugebotes scheitert in der Regel an der wirtschaftlichen Zumutbarkeit sowie der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, die hohe Anforderungen an ein solches Baugebot stellt und vorgibt. Grundsätzlich muss immer ein Einzelfall betrachtet werden, eine pauschale Aussage ist nicht möglich. Genau deshalb verfolge ich ja seit Jahren das Ziel, nur noch Flächen zu entwickeln, die von vornherein mit einem vertraglich vereinbarten Baugebot belegt werden können, zum Beispiel bei städtischen Grundstücken oder mit einem städtebaulichen Vertrag. Fremde Flächen zu überplanen, zum Beispiel im Bereich des Friedhofs oder im Bereich der Frankenwinheimer Straße, würde wahrscheinlich wieder Baulücken entstehen lassen. Das wäre kontraproduktiv.
