Würzburg

Roter Bau wird nun doch kein Hotel

Prachtbau in neuem Glanz: Die Fassade am Roten Bau ist renoviert, ein Hotel wird das schmucke Denkmal aber nun doch nicht.
Foto: Theresa Müller | Prachtbau in neuem Glanz: Die Fassade am Roten Bau ist renoviert, ein Hotel wird das schmucke Denkmal aber nun doch nicht.

Überraschende Wende: Der Rote Bau in der Theaterstraße wird nun doch kein Hotel „Garni“. Das hat der Bauherr, der Würzburger Architekt Thomas Oechsner, gegenüber der Main-Post bestätigt. Betreiber der 46-Zimmer-Herberge mit Frühstücksangebot und ohne Restaurantbetrieb sollte Rebstock-Hotelier Christoph Unckell sein.

Allerdings wollte Unckell das Hotel aus wirtschaftlichen Gründen unbedingt im Herbst eröffnen. Dieser Zeitplan sei aber nicht mehr zu halten, nachdem die Stadträte die beantragte Nutzungsänderung für das Haus, das derzeit saniert wird, wegen der Stellplatzfrage um zwei Monate vertagten, sagt Oechsner.

Ein Eröffnungstermin mache nur zum Saisonbeginn, Mitte September Angang Oktober, Sinn, erklärt Hotelier Unckell. Nur so ließen sich die Kosten decken, um dann „die sehr ruhigen Monate Januar bis März 2016 ohne zu große Anfangsverluste“ zu überstehen.

Dieser Zeitverlust sei allerdings nicht der alleinige Grund für seinen Rückzug. Er und der Bauherr seien bereit gewesen, sich „für dieses wünschenswerte Hotelprojekt“ bis an die Grenze des wirtschaftlich Vertretbaren zu engagieren. Doch eine im Raum stehende Stellplatzablöse belaste den ohnehin engen Kostenrahmen zusätzlich. Zudem hätte sich nach ersten Ausschreibungen herausgestellt, dass sich das Budget wegen der hohen Ansprüche an Ausstattung und Design vermutlich nicht halten lasse.

Nach Unckells Auffassung müsste das Hotel hochwertig konzipiert sein, um Investitionen und Miete refinanzieren zu können. Das hätten die Wirtschaftlichkeitsberechnungen ergeben. Der denkmalgeschützte Bau in guter Lage sei zwar faszinierend und einzigartig, erfordere aber einen hohen Kostenaufwand.

„Zu hohes Risiko“

Aufgrund der genannten Abweichungen von der ursprünglichen Zeit- und Kostenkalkulation „war mir das Risiko einfach zu hoch“, begründet Unckell seinen Ausstieg. Mit den beiden Hotels, die der mögliche Moz-Investor Strabag auf dem Faulhaber-Platz errichten will, habe das nichts zu tun. Unckell betont, dass sich OB Christian Schuchardt und Stadtbaurat Baumgart sehr für das Hotelprojekt eingesetzt hätten.

Wie geht's jetzt weiter mit dem Roten Bau? Bauherr Thomas Oechsner hatte nach eigener Aussage zwar das Angebot von zwei weiteren Hotelbetreibern, sieht aber bei mehreren Mietern weniger Risiko und kehrt zu seinem ursprünglichen Konzept zurück: Ins viergeschossige Haus kommen drei Wohnungen und überwiegend Büros und Praxen. Für diese Nutzung hat er seit zwei Jahren eine Baugenehmigung sowie für einen kleineren dreistöckigen Neubau auf dem Areal in der Huebergasse.

Der Architekt hat vor zwei Jahren mit seinem Bruder Stephan Oechsner das über 300 Jahre alte Gebäude von der Bayerischen Immobilienverwaltung erworben, in dem jahrelang das Gesundheitsamt untergebracht war. Der Bau stand über zwei Jahre leer, die Stadt hatte einen Ankauf abgelehnt.

Ungeklärte Stellplatzfrage

Nach Kontakt mit Christoph Unckell entstand später die Idee mit dem Hotel, berichtet Thomas Oechsner. Diese Änderung der Pläne begrüßten auch die Stadträte im Bauausschuss im vergangenen März, vertagten aber die Entscheidung wegen der Stellplatzfrage: Wegen „Bestandschutz“ musste der Bauherr lediglich vier Stellplätze nachweisen. Das erschien einigen Stadträten nicht angemessen.

Laut Bauverwaltung sei in Bayern aber der „so genannte fiktive Stellplatznachweise üblich“. Beim Gesundheitsamt im Roten Bau habe man seinerzeit sechs Stellplätze für ausreichend erachtet, die Basis für den Bestandschutz. Diesen bekam Oechsner für die Nutzung als Wohn-und Bürohaus auch gewährt und ging davon aus, diesen auch für die Hotelnutzung zu bekommen. Normalerweise wären 49 Stellplätze nachzuweisen oder abzulösen – für etwa 10 000 Euro pro Platz.

Der Klärung der Stellplatzfrage kam der Rückzug aus dem Hotelprojekt zuvor und Oechsner möchte sich zu dem Thema auch nicht mehr äußern. Er und sein Bruder konzentrieren sich voll auf die Sanierung und den Umbau der historischen Immobilie.

Die Fassade ist fast gänzlich erneuert, das Gerüst an drei Seiten entfernt. Diese Woche sollen die neuen Fenster eingebaut werden, dann geht es an den Innenausbau. Bis Ende des Jahres soll der millionenteure Umbau fertig sein, der benachbarte Neubau, in dem eine Arztpraxis einzieht, im Frühjahr 2016. Erfahrungen mit dem Erhalt Würzburger Denkmäler bei gleichzeitiger Modernisierung kann Oechsner vorweisen. Er hat auch die alte Reichsbank am Berliner Ring saniert.

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